TDS on property purchase: the 50 lakh trap that brings an income tax noticeசொத்து வாங்கும்போது TDS: வருமான வரி நோட்டீஸ் தரும் 50 லட்ச வலை

Tax deducted at source on property transfers exists so the government captures tax on capital gains at the moment the money moves, rather than chasing sellers afterwards. The mechanism therefore attaches to the person paying — the buyer — who must withhold a small percentage of the consideration and deposit it against the seller's PAN.

That design catches people off guard because it inverts the usual instinct. You are not paying your own tax; you are collecting the seller's tax on the government's behalf. If you hand the full amount to the seller and deposit nothing, the department comes to you.

The consequences are mechanical rather than discretionary: interest on the amount that should have been deducted, further interest for late deposit, a fee for each day of delay in filing the statement, and a penalty exposure on top. None of that depends on intention, which is why 'I did not know' is a common story in these files and never a defence.

சொத்து மாற்றங்களில் மூலத்தில் வரி பிடித்தம் இருப்பதற்குக் காரணம், மூலதன ஆதாயத்தின் மீதான வரியை, பணம் நகரும் தருணத்திலேயே அரசு பெற வேண்டும் என்பதற்காகவே — பின்னர் விற்பவர்களைத் தேடி அலைவதைத் தவிர்க்க. எனவே இந்த நடைமுறை பணம் செலுத்துபவரிடம் — வாங்குபவரிடம் — இணைக்கப்பட்டுள்ளது; அவர் பரிமாற்ற மதிப்பில் ஒரு சிறு சதவீதத்தைப் பிடித்து, விற்பவரின் PAN-க்கு எதிராகச் செலுத்த வேண்டும்.

இந்த அமைப்பு வழக்கமான உள்ளுணர்வைத் தலைகீழாக்குவதால் மக்களைத் திணறடிக்கிறது. நீங்கள் உங்கள் சொந்த வரியைச் செலுத்தவில்லை; அரசு சார்பாக விற்பவரின் வரியை வசூலிக்கிறீர்கள். முழுத் தொகையையும் விற்பவரிடம் கொடுத்து எதுவும் செலுத்தாவிட்டால், துறை உங்களிடமே வரும்.

விளைவுகள் விருப்பத்தைச் சார்ந்தவை அல்ல, இயந்திரத்தனமானவை: பிடித்தம் செய்திருக்க வேண்டிய தொகைக்கு வட்டி; தாமதமாகச் செலுத்தியதற்கு மேலும் வட்டி; அறிக்கை தாக்கல் தாமதமான ஒவ்வொரு நாளுக்கும் கட்டணம்; அதற்கு மேல் அபராத அபாயம். இவை எதுவும் நோக்கத்தைச் சார்ந்தவை அல்ல — அதனால்தான் 'எனக்குத் தெரியாது' என்பது இந்தக் கோப்புகளில் அடிக்கடி வரும் கதை, ஆனால் ஒருபோதும் தற்காப்பு அல்ல.

The first is pricing just below the threshold while the guideline value sits above it. The test is not the number written in the deed alone — the stamp duty value is taken into account, and where it is higher, that is what governs. A deed written at forty-nine lakhs on land whose guideline value is fifty-two lakhs does not escape the provision.

The second is joint ownership. Two spouses buying one property for sixty lakhs sometimes assume each is credited with thirty lakhs and therefore below the line. The threshold attaches to the transaction and the property, so the deduction applies and each buyer files in respect of their share.

The third is instalments and under-construction purchases. Where payment is spread across a construction schedule, the obligation arises on each payment. Buyers who wait until registration to think about TDS find they have accumulated months of interest on payments already made.

முதலாவது: வழிகாட்டி மதிப்பு வரம்புக்கு மேல் இருக்கும்போது, விலையை வரம்புக்குச் சற்றுக் கீழே எழுதுவது. சோதனை பத்திரத்தில் எழுதப்பட்ட எண் மட்டுமல்ல — முத்திரைத் தீர்வை மதிப்பும் கணக்கில் எடுக்கப்படும்; அது அதிகமாக இருந்தால் அதுவே ஆளும். வழிகாட்டி மதிப்பு ஐம்பத்திரண்டு லட்சமாக உள்ள நிலத்தில் நாற்பத்தொன்பது லட்சத்திற்கு எழுதப்பட்ட பத்திரம் இந்த விதியிலிருந்து தப்பாது.

இரண்டாவது: இணை உரிமை. அறுபது லட்சத்திற்கு ஒரே சொத்தை வாங்கும் இரு வாழ்க்கைத் துணைவர்கள், ஒவ்வொருவருக்கும் முப்பது லட்சம் என்பதால் வரம்புக்குக் கீழே என நினைப்பதுண்டு. வரம்பு பரிவர்த்தனை மற்றும் சொத்துடன் இணைந்தது; எனவே பிடித்தம் பொருந்தும், ஒவ்வொரு வாங்குபவரும் தமது பங்கு தொடர்பாகத் தாக்கல் செய்ய வேண்டும்.

மூன்றாவது: தவணைகள் மற்றும் கட்டுமானத்தில் உள்ள சொத்து. கட்டுமான அட்டவணை முழுவதும் பணம் பரவும்போது, ஒவ்வொரு கட்டணத்திலும் கடமை எழுகிறது. பதிவு நேரம் வரை TDS பற்றி யோசிக்காமல் காத்திருக்கும் வாங்குபவர்கள், ஏற்கனவே செலுத்திய தொகைகளுக்கு மாதக்கணக்கில் வட்டி சேர்ந்திருப்பதைக் காண்கிறார்கள்.

Collect the seller's PAN before you pay anything, and verify it. Deduction against a wrong or inoperative PAN creates a mismatch that the seller will chase you about later, and deduction where the seller has no valid PAN attracts a higher rate.

Deduct the prescribed percentage from each payment and pay the balance to the seller. Record the deduction in the sale deed's payment schedule so there is no argument afterwards about whether the seller was short-paid.

Deposit the tax using Form 26QB — a challan-cum-statement filed online — within the time prescribed after the end of the month in which the deduction was made. Each buyer files separately for their share, and where there are multiple sellers, a separate form is filed for each buyer-seller pair.

Download Form 16B from the TRACES portal after the payment is processed and give it to the seller. The seller needs it to claim credit for the tax against their own liability, and a seller who does not receive it will keep calling.

Buying from a non-resident seller is a different regime altogether, with a different section, a different rate structure and a requirement for a TAN. Do not apply the ordinary procedure to an NRI seller — take advice specific to that transaction before you pay.

எதையும் செலுத்தும் முன் விற்பவரின் PAN-ஐப் பெற்று சரிபாருங்கள். தவறான அல்லது செயலிழந்த PAN-க்கு எதிராகச் செய்யப்படும் பிடித்தம் ஒரு பொருத்தமின்மையை உருவாக்கும்; அதற்காக விற்பவர் பின்னர் உங்களைத் தேடுவார். விற்பவருக்கு செல்லுபடியாகும் PAN இல்லாத நிலையில் பிடித்தம் அதிக விகிதத்தில் இருக்கும்.

ஒவ்வொரு கட்டணத்திலும் நிர்ணயிக்கப்பட்ட சதவீதத்தைப் பிடித்தம் செய்து, மீதியை விற்பவருக்குச் செலுத்துங்கள். கிரயப் பத்திரத்தின் கட்டண அட்டவணையில் பிடித்தத்தைப் பதிவு செய்யுங்கள் — விற்பவருக்குக் குறைவாகச் செலுத்தப்பட்டதா என்ற தகராறு பின்னர் வராது.

பிடித்தம் செய்யப்பட்ட மாதம் முடிந்த பிறகு நிர்ணயிக்கப்பட்ட காலத்திற்குள், படிவம் 26QB — ஆன்லைனில் தாக்கல் செய்யப்படும் சலான்-கம்-அறிக்கை — மூலம் வரியைச் செலுத்துங்கள். ஒவ்வொரு வாங்குபவரும் தமது பங்குக்குத் தனியாகத் தாக்கல் செய்ய வேண்டும்; பல விற்பவர்கள் இருந்தால், ஒவ்வொரு வாங்குபவர்-விற்பவர் இணைக்கும் தனிப் படிவம்.

கட்டணம் செயலாக்கப்பட்ட பிறகு TRACES இணையதளத்திலிருந்து படிவம் 16B-ஐப் பதிவிறக்கி விற்பவருக்குக் கொடுங்கள். தமது வரிப் பொறுப்புக்கு எதிராக இந்த வரிக்கான வரவைக் கோர விற்பவருக்கு அது தேவை; அது கிடைக்காத விற்பவர் தொடர்ந்து அழைத்துக்கொண்டே இருப்பார்.

வெளிநாட்டு வாழ் விற்பவரிடமிருந்து வாங்குவது முற்றிலும் வேறு அமைப்பு — வேறு பிரிவு, வேறு விகிதக் கட்டமைப்பு, TAN தேவை. NRI விற்பவருக்கு சாதாரண நடைமுறையைப் பயன்படுத்தாதீர்கள்; பணம் செலுத்தும் முன் அந்தப் பரிவர்த்தனைக்கு உரிய ஆலோசனையைப் பெறுங்கள்.

Fix it voluntarily and early. Interest and the late fee accrue with time, so a default corrected on your own initiative costs materially less than one discovered by the department two years later, and it reads very differently in any subsequent proceeding.

If the seller has already paid tax on the gain and filed their return, that is relevant — the law provides relief from being treated as an assessee in default where the payee has discharged the tax, on production of a certificate from an accountant. Interest for the period of delay still applies.

Keep the paperwork together: the challan, the acknowledgement, Form 16B and the correspondence with the seller. If a notice arrives, an organised response filed on time usually resolves matters at the first level. Where the amounts are significant or the seller is a non-resident, involve a chartered accountant rather than replying yourself.

நீங்களாகவே, விரைவாகவே சரிசெய்யுங்கள். வட்டியும் தாமதக் கட்டணமும் காலத்துடன் சேரும்; எனவே உங்கள் சொந்த முயற்சியில் சரிசெய்யப்படும் தவறு, இரண்டாண்டுகள் கழித்து துறையால் கண்டறியப்படும் தவறை விட கணிசமாகக் குறைவான செலவு — பிற்பாடு நடக்கும் எந்த நடவடிக்கையிலும் அது முற்றிலும் வேறாகவே வாசிக்கப்படும்.

விற்பவர் ஏற்கனவே ஆதாயத்தின் மீது வரி செலுத்தி வருமானக் கணக்கைத் தாக்கல் செய்திருந்தால் அது பொருத்தமானது — பெறுநர் வரியைச் செலுத்திவிட்ட நிலையில், கணக்காளரிடமிருந்து சான்றிதழ் சமர்ப்பித்தால், தவறிழைத்தவராகக் கருதப்படுவதிலிருந்து சட்டம் விலக்கு அளிக்கிறது. ஆனால் தாமதக் காலத்திற்கான வட்டி பொருந்தும்.

ஆவணங்களை ஒன்றாக வையுங்கள்: சலான், ஒப்புகை, படிவம் 16B, விற்பவருடனான கடிதப் போக்குவரத்து. நோட்டீஸ் வந்தால், சரியான நேரத்தில் தாக்கல் செய்யப்படும் ஒழுங்கான பதில் பொதுவாக முதல் நிலையிலேயே பிரச்சினையைத் தீர்க்கும். தொகை பெரியதாக இருந்தாலோ விற்பவர் வெளிநாட்டில் வசிப்பவராக இருந்தாலோ, நீங்களே பதிலளிக்காமல் பட்டயக் கணக்காளரை ஈடுபடுத்துங்கள்.