Green building certification: property tax rebates, bonus FSI and whether it paysபசுமைக் கட்டிடச் சான்றிதழ்: சொத்து வரிச் சலுகை, கூடுதல் FSI, இது லாபகரமா

GRIHA — Green Rating for Integrated Habitat Assessment — is the national rating system developed in India and endorsed for use on government and public projects. IGBC, the Indian Green Building Council, operates its own family of rating systems under the Confederation of Indian Industry, covering homes, residential societies, factories and more.

Both work on the same principle. A project earns points across categories: site planning, energy efficiency, water use and reuse, materials and their embodied impact, waste handling, indoor environmental quality and occupant comfort. The points determine the certification level awarded, from a base certification up to the highest tier.

Neither is a building approval and neither replaces one. They sit alongside the statutory permissions, and in some jurisdictions the statutory framework itself has begun to incorporate energy and water requirements independently of any voluntary rating.

GRIHA — Green Rating for Integrated Habitat Assessment — இந்தியாவில் உருவாக்கப்பட்ட தேசிய மதிப்பீட்டு அமைப்பு; அரசு மற்றும் பொதுத் திட்டங்களில் பயன்படுத்த ஆதரிக்கப்படுகிறது. IGBC, இந்திய பசுமைக் கட்டிட அவை, இந்தியத் தொழில் கூட்டமைப்பின் கீழ் தன் சொந்த மதிப்பீட்டு அமைப்புத் தொகுதியை இயக்குகிறது — வீடுகள், குடியிருப்புச் சங்கங்கள், தொழிற்சாலைகள் மற்றும் பலவற்றை உள்ளடக்கி.

இரண்டும் ஒரே கொள்கையில் வேலை செய்கின்றன. ஒரு திட்டம் வகைகளுக்கு இடையே புள்ளிகளைப் பெறுகிறது: தள திட்டமிடல், ஆற்றல் திறன், நீர் பயன்பாடும் மறுபயன்பாடும், பொருட்களும் அவற்றின் உள்ளார்ந்த தாக்கமும், கழிவு கையாளுதல், உட்புறச் சுற்றுச்சூழல் தரம், குடியிருப்பாளர் வசதி. புள்ளிகள் வழங்கப்படும் சான்றிதழ் நிலையைத் தீர்மானிக்கின்றன — அடிப்படைச் சான்றிதழிலிருந்து மிக உயர்ந்த அடுக்கு வரை.

இரண்டும் கட்டிட அனுமதி அல்ல, எதற்கும் பதிலீடும் அல்ல. அவை சட்டப்பூர்வ அனுமதிகளுக்கு அருகில் அமர்கின்றன; சில அதிகார எல்லைகளில், எந்தத் தன்னார்வ மதிப்பீட்டையும் சாராமல் சட்டக் கட்டமைப்பே ஆற்றல் மற்றும் நீர்த் தேவைகளை உள்ளடக்கத் தொடங்கியுள்ளது.

This is the point most often misunderstood. The rating councils certify; they do not grant tax relief or extra floor space. Those incentives are created by state governments and urban local bodies, which choose whether to offer them, at what level, and on what conditions. A rebate available in one city may not exist in another, and a scheme can be introduced, revised or withdrawn.

The two common forms are a rebate on property tax for a defined number of years, and additional permissible floor space over the normal entitlement. The second is the more valuable where land is expensive, because extra built area on the same plot is worth considerably more than a few years of tax relief — but it is also the one more tightly conditioned, since it changes what may be built.

Because it varies so much, the only reliable answer for your building is the one you get from your own local body and state planning department. Ask three specific questions: is an incentive currently notified, which rating and level qualifies, and what is the procedure and timing for claiming it. Get the answer before you commit to the design, not after certification.

இதுவே மிக அடிக்கடி தவறாகப் புரிந்துகொள்ளப்படும் புள்ளி. மதிப்பீட்டு அவைகள் சான்றளிக்கின்றன; அவை வரிச் சலுகையையோ கூடுதல் தளப்பரப்பையோ வழங்குவதில்லை. அந்த ஊக்கத்தொகைகளை உருவாக்குவது மாநில அரசுகளும் நகர்ப்புற உள்ளாட்சி அமைப்புகளும் — அவற்றை வழங்குவதா, எந்த அளவில், என்ன நிபந்தனைகளில் என்பதை அவையே தேர்வு செய்கின்றன. ஒரு நகரத்தில் கிடைக்கும் சலுகை இன்னொன்றில் இல்லாமல் இருக்கலாம்; ஒரு திட்டம் அறிமுகப்படுத்தப்படலாம், திருத்தப்படலாம், திரும்பப் பெறப்படலாம்.

இரு பொதுவான வடிவங்கள்: வரையறுக்கப்பட்ட ஆண்டுகளுக்குச் சொத்து வரியில் சலுகை, மற்றும் வழக்கமான உரிமைக்கு மேல் கூடுதல் அனுமதிக்கத்தக்க தளப்பரப்பு. நிலம் விலையுயர்ந்த இடத்தில் இரண்டாவது அதிக மதிப்புள்ளது — அதே மனையில் கூடுதல் கட்டப்பட்ட பரப்பு, சில ஆண்டு வரிச் சலுகையை விடக் கணிசமாக மதிப்புள்ளது — ஆனால் என்ன கட்டலாம் என்பதை அது மாற்றுவதால், அதுவே மிக இறுக்கமாக நிபந்தனைக்குட்படுத்தப்பட்டதும் ஆகும்.

இது மிகவும் மாறுபடுவதால், உங்கள் கட்டிடத்திற்கான ஒரே நம்பகமான பதில், உங்கள் சொந்த உள்ளாட்சி அமைப்பிடமும் மாநிலத் திட்டமிடல் துறையிடமும் பெறுவதே. மூன்று குறிப்பிட்ட கேள்விகளைக் கேளுங்கள்: ஊக்கத்தொகை தற்போது அறிவிக்கப்பட்டுள்ளதா, எந்த மதிப்பீடும் நிலையும் தகுதி பெறுகிறது, அதைக் கோருவதற்கான நடைமுறையும் நேரமும் என்ன. சான்றிதழுக்குப் பிறகு அல்ல, வடிவமைப்பை உறுதி செய்யும் முன் பதிலைப் பெறுங்கள்.

Most of the points in either system are earned by decisions taken before construction: which way the building faces, how the openings are placed and shaded, what the envelope is made of, whether rainwater is harvested and greywater reused, how efficient the systems are. Once the structure is up, a large share of those decisions is fixed.

That is why retrofitting a rating is expensive. Adding insulation, replacing glazing, reworking plumbing for reuse and installing efficient systems after the fact costs several times what the same measures cost when designed in, and some points — orientation, envelope form, site planning — cannot be recovered at any price.

There is also a cost to certification itself: registration and assessment fees payable to the rating body, and usually a consultant to manage documentation and submissions. On a small residential project that overhead can be significant relative to the incentive, which is exactly why the calculation has to be done for your project rather than assumed from a brochure.

எந்த அமைப்பிலும் பெரும்பாலான புள்ளிகள் கட்டுமானத்திற்கு முன் எடுக்கப்படும் முடிவுகளால் பெறப்படுகின்றன: கட்டிடம் எந்தத் திசையை நோக்கியுள்ளது, திறப்புகள் எப்படி அமைக்கப்பட்டு நிழலிடப்படுகின்றன, உறை எதனால் ஆனது, மழைநீர் சேகரிக்கப்படுகிறதா, சாம்பல் நீர் மறுபயன்படுத்தப்படுகிறதா, அமைப்புகள் எவ்வளவு திறமையானவை. கட்டமைப்பு எழுந்தபின், அந்த முடிவுகளில் பெரும்பங்கு நிலைத்துவிடுகிறது.

அதனால்தான் மதிப்பீட்டைப் பின்னிணைப்பது விலையுயர்ந்தது. காப்புப் பொருள் சேர்ப்பது, கண்ணாடியை மாற்றுவது, மறுபயன்பாட்டுக்குக் குழாய் அமைப்பை மறுவேலை செய்வது, திறமையான அமைப்புகளை நிறுவுவது — இவை பின்னர் செய்யப்படும்போது, வடிவமைப்பில் சேர்க்கப்படும்போது ஆகும் செலவை விடப் பல மடங்கு ஆகும்; சில புள்ளிகளை — திசை அமைப்பு, உறை வடிவம், தள திட்டமிடல் — எந்த விலைக்கும் மீட்க முடியாது.

சான்றிதழுக்கே ஒரு செலவும் உண்டு: மதிப்பீட்டு அமைப்புக்குச் செலுத்த வேண்டிய பதிவு மற்றும் மதிப்பீட்டுக் கட்டணங்கள், பொதுவாக ஆவணப்படுத்தலையும் சமர்ப்பிப்புகளையும் நிர்வகிக்க ஒரு ஆலோசகர். சிறிய குடியிருப்புத் திட்டத்தில் அந்த மேல்செலவு ஊக்கத்தொகையுடன் ஒப்பிடும்போது கணிசமாக இருக்கலாம் — துண்டறிக்கையிலிருந்து அனுமானிக்காமல் உங்கள் திட்டத்திற்குக் கணக்கீடு செய்யப்பட வேண்டியதற்குச் சரியாக இதுவே காரணம்.

Set out three columns. The first is cost: the additional capital cost of the measures over a conventional specification, plus certification and consultant fees. The second is incentive: the property tax rebate over the years it applies, and the value of any bonus floor space, taken from what your local body has actually notified rather than from a general claim.

The third column is the one that usually decides it: operating cost. Lower electricity consumption from a better envelope and efficient systems, and lower water charges from harvesting and reuse, accrue every year for the life of the building and are not dependent on any policy remaining in force. Over twenty or thirty years this is normally the largest number in the calculation.

Add a fourth consideration that is harder to quantify but real: a certified building with documented performance is easier to sell or let, particularly to commercial tenants who report on their own energy use. If the three quantified columns are close, that tends to settle it — and if they are not close, the sums should be believed rather than the brochure.

மூன்று நெடுவரிசைகளை வகுங்கள். முதலாவது செலவு: வழக்கமான விவரக்குறிப்பை விட அந்த நடவடிக்கைகளின் கூடுதல் மூலதனச் செலவு, மேலும் சான்றிதழ் மற்றும் ஆலோசகர் கட்டணங்கள். இரண்டாவது ஊக்கத்தொகை: அது பொருந்தும் ஆண்டுகளில் சொத்து வரிச் சலுகை, மற்றும் ஏதேனும் கூடுதல் தளப்பரப்பின் மதிப்பு — பொதுவான கூற்றிலிருந்து அல்ல, உங்கள் உள்ளாட்சி அமைப்பு உண்மையில் அறிவித்ததிலிருந்து எடுக்கப்பட்டது.

மூன்றாவது நெடுவரிசைதான் பொதுவாக இதைத் தீர்மானிக்கிறது: இயக்கச் செலவு. சிறந்த உறையாலும் திறமையான அமைப்புகளாலும் குறைந்த மின் நுகர்வு, சேகரிப்பாலும் மறுபயன்பாட்டாலும் குறைந்த நீர்க் கட்டணம் — இவை கட்டிடத்தின் ஆயுள் முழுவதும் ஒவ்வொரு ஆண்டும் சேர்கின்றன, எந்தக் கொள்கை நடைமுறையில் இருப்பதையும் சாராதவை. இருபது அல்லது முப்பது ஆண்டுகளில் இதுவே பொதுவாகக் கணக்கீட்டின் மிகப்பெரிய எண்.

அளவிடக் கடினமான ஆனால் உண்மையான நான்காவது கருத்தையும் சேருங்கள்: ஆவணப்படுத்தப்பட்ட செயல்திறன் கொண்ட சான்றளிக்கப்பட்ட கட்டிடத்தை விற்பதோ வாடகைக்கு விடுவதோ எளிது — குறிப்பாக தங்கள் சொந்த ஆற்றல் பயன்பாட்டை அறிக்கையிடும் வணிக வாடகைதாரர்களுக்கு. அளவிடப்பட்ட மூன்று நெடுவரிசைகளும் நெருக்கமாக இருந்தால், இது அதைத் தீர்க்கும் — நெருக்கமாக இல்லாவிட்டால், துண்டறிக்கையை அல்ல, கணக்கையே நம்ப வேண்டும்.