Selling a house or land: the exemptions that reduce capital gains taxவீடு அல்லது நிலம் விற்பது: மூலதன ஆதாய வரியைக் குறைக்கும் விலக்குகள்

The taxable gain is the sale consideration less the cost of acquisition, the cost of any improvement, and the expenses of transfer such as brokerage and legal fees. Where the property qualifies as long-term, the law has historically allowed the cost to be adjusted for inflation through indexation, which reduces the gain.

Two points catch sellers out. The first is that the sale consideration for tax purposes cannot generally be less than the value adopted for stamp duty — so an agreement recording a price below guideline value does not reduce the tax, it simply creates a discrepancy. The second is that improvement costs need evidence: bills, contractor invoices, bank payments. Cash spent on construction twenty years ago with no records is very hard to claim.

The rate structure and the availability of indexation for land and buildings were altered by the Finance Act 2024, with a transitional option preserved for property acquired before that amendment. Because the applicable rate depends on when you acquired and when you sold, and because these provisions have been amended recently, treat any single figure — including the twenty per cent in the video title — as a starting point to verify rather than a settled number.

வரிக்குட்பட்ட ஆதாயம் என்பது விற்பனைப் பிரதிபலனிலிருந்து, ஈட்டல் செலவு, மேம்பாட்டுச் செலவு, தரகு மற்றும் சட்டக் கட்டணம் போன்ற மாற்றச் செலவுகளைக் கழித்தது. சொத்து நீண்டகாலமாகத் தகுதி பெறும்போது, குறியீட்டாக்கம் மூலம் பணவீக்கத்திற்கேற்பச் செலவை சரிசெய்ய சட்டம் வரலாற்று ரீதியாக அனுமதித்துள்ளது; அது ஆதாயத்தைக் குறைக்கிறது.

இரண்டு விஷயங்கள் விற்பவர்களைச் சிக்கவைக்கின்றன. முதலாவது: வரி நோக்கங்களுக்கான விற்பனைப் பிரதிபலன் பொதுவாக முத்திரைத் தீர்வைக்காக ஏற்கப்பட்ட மதிப்பை விடக் குறைவாக இருக்க முடியாது — எனவே வழிகாட்டி மதிப்பை விடக் குறைந்த விலையைப் பதிவு செய்யும் ஒப்பந்தம் வரியைக் குறைக்காது, வெறுமனே ஒரு முரண்பாட்டையே உருவாக்குகிறது. இரண்டாவது: மேம்பாட்டுச் செலவுகளுக்குச் சான்று தேவை — பில்கள், ஒப்பந்ததாரர் விலைப்பட்டியல்கள், வங்கிச் செலுத்துதல்கள். இருபது ஆண்டுகளுக்கு முன் பதிவேடுகள் இன்றிக் கட்டுமானத்திற்குச் செலவழித்த ரொக்கத்தைக் கோருவது மிகக் கடினம்.

நிலம் மற்றும் கட்டிடங்களுக்கான விகித அமைப்பும் குறியீட்டாக்கக் கிடைப்பும் நிதிச் சட்டம் 2024-ஆல் மாற்றப்பட்டன; அந்தத் திருத்தத்திற்கு முன் பெறப்பட்ட சொத்துக்கு இடைநிலைத் தேர்வு பாதுகாக்கப்பட்டுள்ளது. நீங்கள் எப்போது பெற்றீர்கள், எப்போது விற்றீர்கள் என்பதைப் பொருத்துப் பொருந்தும் விகிதம் மாறுவதாலும், இந்த விதிகள் சமீபத்தில் திருத்தப்பட்டதாலும், எந்த ஒற்றை எண்ணையும் — வீடியோத் தலைப்பில் உள்ள இருபது சதவீதம் உட்பட — உறுதியான எண்ணாக அல்ல, சரிபார்க்க வேண்டிய தொடக்கப் புள்ளியாகக் கருதுங்கள்.

Section 54 applies where the asset sold is a residential house whose income is chargeable as income from house property, and the gain is reinvested in another residential house in India. The purchase must fall within one year before or two years after the transfer, or the new house must be constructed within three years of it.

The exemption is limited to the amount of the gain actually reinvested, so a partial reinvestment gives a partial exemption. There is also a monetary ceiling on the exemption for high-value cases introduced in recent years, which matters at the top end of the market.

The relief can be withdrawn. If the new house is sold within three years of its purchase or construction, the exempted gain is brought back into charge in the year of that later sale. Buying to claim the exemption and flipping shortly afterwards therefore does not work.

விற்கப்பட்ட சொத்து, வீட்டுச் சொத்து வருமானமாக வரிவிதிக்கப்படும் குடியிருப்பு வீடாக இருந்து, ஆதாயம் இந்தியாவில் மற்றொரு குடியிருப்பு வீட்டில் மறுமுதலீடு செய்யப்படும்போது பிரிவு 54 பொருந்தும். வாங்குதல் மாற்றத்திற்கு ஒரு வருடம் முன் அல்லது இரண்டு வருடங்களுக்குள் இருக்க வேண்டும், அல்லது புதிய வீடு மூன்று வருடங்களுக்குள் கட்டப்பட வேண்டும்.

விலக்கு உண்மையில் மறுமுதலீடு செய்யப்பட்ட ஆதாயத் தொகைக்கு வரம்பிடப்பட்டுள்ளது; எனவே பகுதி மறுமுதலீடு பகுதி விலக்கையே தரும். சமீபத்திய ஆண்டுகளில் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட உயர் மதிப்பு வழக்குகளுக்கான பண உச்சவரம்பும் உள்ளது; சந்தையின் உயர் நிலையில் இது முக்கியம்.

சலுகை திரும்பப் பெறப்படலாம். புதிய வீடு வாங்கிய அல்லது கட்டிய மூன்று ஆண்டுகளுக்குள் விற்கப்பட்டால், விலக்களிக்கப்பட்ட ஆதாயம் அந்தப் பிற்கால விற்பனை ஆண்டில் மீண்டும் வரிக்குக் கொண்டுவரப்படுகிறது. எனவே விலக்கைக் கோர வாங்கிவிட்டு விரைவில் விற்பது வேலை செய்யாது.

Where what you sold was not a residential house — a plot of land, for instance — section 54 does not apply, and section 54F is the relevant provision. It exempts the gain if a residential house is purchased or constructed within the same timeframes as section 54.

The mechanics differ in an important way. Section 54 asks you to reinvest the gain; section 54F asks you to invest the net sale consideration. If only part of the consideration is invested, the exemption is proportionate. That is a significantly larger commitment for the same gain, and it is the point sellers most often get wrong.

There are also conditions about how many residential houses you already own on the date of transfer, and a restriction on purchasing or constructing further houses within specified periods afterwards. If you own multiple properties, check eligibility before you plan the transaction around this section.

நீங்கள் விற்றது குடியிருப்பு வீடு இல்லை எனில் — உதாரணமாக ஒரு மனை — பிரிவு 54 பொருந்தாது; பிரிவு 54F-ஆகும் பொருத்தமான விதி. பிரிவு 54-இன் அதே கால வரம்புகளுக்குள் குடியிருப்பு வீடு வாங்கப்பட்டால் அல்லது கட்டப்பட்டால் அது ஆதாயத்தை விலக்களிக்கிறது.

செயல்முறை ஒரு முக்கியமான வகையில் வேறுபடுகிறது. பிரிவு 54 ஆதாயத்தை மறுமுதலீடு செய்யக் கேட்கிறது; பிரிவு 54F நிகர விற்பனைப் பிரதிபலனை முதலீடு செய்யக் கேட்கிறது. பிரதிபலனின் ஒரு பகுதி மட்டும் முதலீடு செய்யப்பட்டால், விலக்கு விகிதாசாரமாக இருக்கும். அதே ஆதாயத்திற்கு இது கணிசமாகப் பெரிய கடமை; விற்பவர்கள் அடிக்கடி தவறுவது இந்தப் புள்ளியில்தான்.

மாற்றத் தேதியில் நீங்கள் ஏற்கனவே எத்தனை குடியிருப்பு வீடுகளை வைத்திருக்கிறீர்கள் என்பது குறித்த நிபந்தனைகளும், அதற்குப் பிறகு குறிப்பிட்ட காலங்களுக்குள் மேலும் வீடுகள் வாங்குவது அல்லது கட்டுவது குறித்த கட்டுப்பாடும் உள்ளன. பல சொத்துகளை வைத்திருந்தால், இந்தப் பிரிவைச் சுற்றிப் பரிவர்த்தனையைத் திட்டமிடும் முன் தகுதியைச் சரிபாருங்கள்.

Section 54EC offers an alternative that does not require buying property at all. The gain from land or buildings can be invested in specified bonds — issued by designated infrastructure entities — within six months of the transfer. The investment is subject to a monetary ceiling and carries a lock-in; redeeming or borrowing against the bonds within the lock-in withdraws the exemption.

This route suits sellers who do not want another property, or who need to shelter part of a gain that exceeds what they intend to reinvest in a house. Because of the ceiling, it is frequently used alongside section 54 or 54F rather than instead of them.

Where reinvestment has not happened by the date the income tax return is due, the exemption is not automatically lost. The unutilised amount can be deposited under the Capital Gains Account Scheme with a designated bank before that date, and drawn down later for the purchase or construction within the permitted period. Miss the deposit deadline and the exemption goes, even if you buy the house a month later — this is the single most common way a valid claim is lost on a technicality.

சொத்து வாங்குவதே தேவையில்லாத மாற்று வழியை பிரிவு 54EC தருகிறது. நிலம் அல்லது கட்டிடங்களிலிருந்து வரும் ஆதாயத்தை, மாற்றத்திலிருந்து ஆறு மாதங்களுக்குள், குறிப்பிட்ட உள்கட்டமைப்பு நிறுவனங்கள் வெளியிடும் பத்திரங்களில் முதலீடு செய்யலாம். இந்த முதலீடு பணவரம்புக்கு உட்பட்டது, பூட்டுக் காலத்தைக் கொண்டது; பூட்டுக் காலத்திற்குள் பத்திரங்களை மீட்பதோ அவற்றின் மீது கடன் வாங்குவதோ விலக்கைத் திரும்பப் பெறுகிறது.

மற்றொரு சொத்து வேண்டாம் என்பவர்களுக்கும், வீட்டில் மறுமுதலீடு செய்ய எண்ணியதைத் தாண்டிய ஆதாயத்தின் ஒரு பகுதியைப் பாதுகாக்க வேண்டியவர்களுக்கும் இந்த வழி பொருந்தும். உச்சவரம்பு காரணமாக, இது பிரிவு 54 அல்லது 54F-க்குப் பதிலாக அல்ல, அவற்றுடன் சேர்த்தே அடிக்கடி பயன்படுத்தப்படுகிறது.

வருமான வரி அறிக்கை தாக்கல் செய்ய வேண்டிய தேதிக்குள் மறுமுதலீடு நடக்கவில்லை எனில், விலக்கு தானாகவே இழக்கப்படுவதில்லை. அந்தத் தேதிக்கு முன் பயன்படுத்தப்படாத தொகையை நியமிக்கப்பட்ட வங்கியில் மூலதன ஆதாயக் கணக்குத் திட்டத்தின் கீழ் வைப்பு செய்து, அனுமதிக்கப்பட்ட காலத்திற்குள் வாங்குதலுக்கோ கட்டுமானத்திற்கோ பின்னர் எடுக்கலாம். வைப்புக் காலக்கெடுவைத் தவறவிட்டால் விலக்கு போய்விடும் — ஒரு மாதம் கழித்து வீட்டை வாங்கினாலும். தொழில்நுட்பக் காரணத்தால் செல்லுபடியான உரிமைகோரல் இழக்கப்படும் மிகவும் பொதுவான வழி இதுவே.