A lawyer's land-buying guide: the whole sequence, including what happens after registrationவழக்கறிஞரின் நில வாங்கும் வழிகாட்டி: பதிவுக்குப் பிறகு நடப்பது உட்பட முழு வரிசை

Before engaging anyone, get the survey number, village and taluk from the seller and pull patta, chitta and the FMB sketch yourself from the state portal. This costs nothing, takes minutes, and immediately answers three questions: does the parcel exist as described, what is its classification, and does the extent roughly match what you were shown.

At the same time, look at the site properly. Walk the boundary. Check whether an approach road exists and whether it is a recorded road or a path across someone's field. Visit once in heavy rain if the season allows. These observations cost nothing and eliminate a share of properties before you have spent a rupee on professionals.

Only when a plot survives this stage is it worth paying for due diligence. A great deal of money is wasted on legal opinions for properties that a ten-minute portal check would have ruled out.

யாரையும் நியமிக்கும் முன், விற்பவரிடமிருந்து புல எண், கிராமம், வட்டத்தைப் பெற்று, மாநிலப் போர்ட்டலிலிருந்து பட்டா, சிட்டா, FMB ஸ்கெட்ச்சை நீங்களே பெறுங்கள். இதற்கு எதுவும் செலவாகாது, சில நிமிடங்களே ஆகும், உடனடியாக மூன்று கேள்விகளுக்குப் பதிலளிக்கும்: விவரிக்கப்பட்டபடி நிலம் உள்ளதா, அதன் வகைப்பாடு என்ன, உங்களுக்குக் காட்டப்பட்டதுடன் பரப்பு தோராயமாகப் பொருந்துகிறதா.

அதே சமயம், தளத்தை முறையாகப் பாருங்கள். எல்லையில் நடங்கள். அணுகுச் சாலை உள்ளதா, அது பதிவு செய்யப்பட்ட சாலையா அல்லது ஒருவரின் வயல் வழியான பாதையா என்று சரிபாருங்கள். பருவம் அனுமதித்தால் கனமழையின்போது ஒருமுறை செல்லுங்கள். இந்தக் கவனிப்புகளுக்கு எதுவும் செலவாகாது; தொழில்முறையாளர்களுக்கு ஒரு ரூபாய் செலவழிக்கும் முன்பே ஒரு பங்கு சொத்துகளை நீக்கிவிடும்.

இந்தக் கட்டத்தைத் தாண்டி நிற்கும் மனைக்கு மட்டுமே சரிபார்ப்புக்குப் பணம் செலுத்துவது மதிப்புள்ளது. பத்து நிமிடப் போர்ட்டல் சோதனை நிராகரித்திருக்கக்கூடிய சொத்துகளுக்கான சட்ட ஆலோசனைகளில் நிறையப் பணம் வீணாகிறது.

Engage your own advocate and ask for a written title opinion covering the chain of parent deeds over thirty years, the encumbrance certificate for the same period, the revenue records, and the seller's capacity to convey. In parallel, engage a licensed surveyor to measure the plot against the FMB with you present, and where you intend to build, commission a soil investigation.

This stage typically runs a few weeks, mostly because obtaining certified copies of older deeds and running searches takes time. Build that period into your agreement rather than compressing it. A seller who will not allow it is telling you something.

The agreement to sell is executed at this stage, not after. It should record the property with survey number and extent, the price, the advance, the balance and its due date, who bears stamp duty and registration charges, the date for completion, and — critically — that the balance is conditional on a satisfactory title opinion, with the advance refundable if it is adverse.

உங்கள் சொந்த வழக்கறிஞரை நியமித்து, முப்பது ஆண்டுகளுக்கான மூலப் பத்திரத் தொடர், அதே காலத்திற்கான வில்லங்கச் சான்றிதழ், வருவாய்ப் பதிவுகள், விற்பவரின் மாற்றும் தகுதி ஆகியவற்றை உள்ளடக்கிய எழுத்துப்பூர்வ உரிமைக் கருத்தைக் கேளுங்கள். அதே சமயம், நீங்கள் இருக்கும்போது FMB-க்கு எதிராக மனையை அளக்க உரிமம் பெற்ற சர்வேயரை நியமியுங்கள்; கட்ட எண்ணினால் மண் ஆய்வை மேற்கொள்ளுங்கள்.

இந்தக் கட்டம் பொதுவாகச் சில வாரங்கள் ஓடும் — பெரும்பாலும் பழைய பத்திரங்களின் சான்றளிக்கப்பட்ட நகல்களைப் பெறுவதற்கும் தேடல்கள் நடத்துவதற்கும் நேரம் ஆவதால். அந்தக் காலத்தைச் சுருக்காமல் உங்கள் ஒப்பந்தத்தில் சேருங்கள். அதை அனுமதிக்க மறுக்கும் விற்பவர் உங்களிடம் ஏதோ சொல்கிறார்.

விற்பனை ஒப்பந்தம் இந்தக் கட்டத்தில் எழுதப்படுகிறது — பிறகு அல்ல. புல எண்ணும் பரப்பும் கொண்ட சொத்து, விலை, முன்பணம், மீதித் தொகையும் அதன் தேதியும், முத்திரைத் தீர்வையையும் பதிவுக் கட்டணத்தையும் யார் ஏற்பது, நிறைவுத் தேதி, மேலும் மிக முக்கியமாக — மீதித் தொகை திருப்திகரமான உரிமைக் கருத்தைச் சார்ந்தது, எதிர்மறையாக இருந்தால் முன்பணம் திரும்பத் தரப்படும் — இவற்றை அது பதிவு செய்ய வேண்டும்.

Your advocate drafts the sale deed. Read it before the appointment: the schedule describing the property, the boundaries, the extent, the recitals tracing how the seller acquired it, and the covenants the seller gives you about title. Errors in the schedule are troublesome to correct afterwards and easy to fix now.

Stamp duty and registration charges are computed on the consideration or the guideline value, whichever is higher. Check the guideline value for the survey number on the registration portal before you agree the price, because it determines a cost you cannot negotiate. Where the consideration crosses the statutory threshold, the buyer must also deduct tax at source and deposit it, and that obligation is the buyer's, not the seller's.

At the sub-registrar's office all parties appear with identity proof, photographs and thumb impressions are taken, and witnesses sign. Take delivery of the original prior title deeds at this point. If they are with a bank because of an existing loan, the discharge and the handover of originals must be built into the completion arrangements rather than left to goodwill.

உங்கள் வழக்கறிஞர் கிரயப் பத்திரத்தை வரைகிறார். சந்திப்புக்கு முன் அதைப் படியுங்கள்: சொத்தை விவரிக்கும் அட்டவணை, எல்லைகள், பரப்பு, விற்பவர் அதை எப்படிப் பெற்றார் என்பதைச் சுவடு பிடிக்கும் விவரிப்புகள், உரிமை குறித்து விற்பவர் உங்களுக்குத் தரும் உறுதிமொழிகள். அட்டவணையில் உள்ள பிழைகள் பிறகு திருத்துவது சிரமம், இப்போது சரிசெய்வது எளிது.

முத்திரைத் தீர்வையும் பதிவுக் கட்டணமும் பிரதிபலன் அல்லது வழிகாட்டி மதிப்பு — எது அதிகமோ அதன் மீது கணக்கிடப்படுகிறது. விலையை ஒப்புக்கொள்ளும் முன் பதிவுப் போர்ட்டலில் புல எண்ணுக்கான வழிகாட்டி மதிப்பைச் சரிபாருங்கள் — ஏனெனில் நீங்கள் பேரம் பேச முடியாத ஒரு செலவை அது தீர்மானிக்கிறது. பிரதிபலன் சட்டப்பூர்வ வரம்பைத் தாண்டும் இடத்தில், வாங்குபவர் மூலத்தில் வரி பிடித்தம் செய்து செலுத்த வேண்டும்; அந்தக் கடமை விற்பவருடையது அல்ல, வாங்குபவருடையது.

சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் அனைத்துத் தரப்பினரும் அடையாளச் சான்றுடன் ஆஜராகிறார்கள்; புகைப்படங்களும் கைரேகைகளும் எடுக்கப்படுகின்றன, சாட்சிகள் கையொப்பமிடுகிறார்கள். இந்தக் கட்டத்தில் முந்தைய அசல் உரிமைப் பத்திரங்களைப் பெற்றுக்கொள்ளுங்கள். இருக்கும் கடன் காரணமாக அவை வங்கியில் இருந்தால், கடன் இறக்கமும் அசல்கள் ஒப்படைப்பும் நல்லெண்ணத்திற்கு விடப்படாமல் நிறைவு ஏற்பாடுகளில் கட்டமைக்கப்பட வேண்டும்.

Apply for transfer of patta — mutation — in your name, producing the registered sale deed. Until this is done the revenue record still shows the seller, which matters when you apply for a building approval, a service connection, a loan or eventually a sale. It is an application you must make; nothing happens automatically because the deed was registered.

Then update the property tax assessment with the local body so demands issue in your name, and transfer the electricity service connection and the water and sewerage connection where they exist. Each of these is a separate application with its own form and proof requirements, and each is far easier to complete now, while the seller is still contactable and cooperative, than in two years.

Finally, organise the file. Keep the registered sale deed, the prior title deeds, the encumbrance certificate, the approved plan where there is one, the tax receipts and the mutation order together, with scanned copies stored separately. The next person to examine this file will be your buyer's advocate or your bank's, and a complete file is worth real money at that point.

பதிவு செய்யப்பட்ட கிரயப் பத்திரத்தைச் சமர்ப்பித்து, உங்கள் பெயருக்குப் பட்டா மாற்றத்திற்கு — பெயர் மாற்றத்திற்கு — விண்ணப்பியுங்கள். இது முடியும் வரை வருவாய்ப் பதிவு இன்னும் விற்பவரைக் காட்டுகிறது; கட்டிட அனுமதி, சேவை இணைப்பு, கடன், இறுதியில் விற்பனைக்கு விண்ணப்பிக்கும்போது இது முக்கியம். இது நீங்கள் செய்ய வேண்டிய விண்ணப்பம்; பத்திரம் பதிவு செய்யப்பட்டதால் தானாக எதுவும் நடக்காது.

பிறகு உள்ளாட்சி அமைப்பில் சொத்து வரி மதிப்பீட்டைப் புதுப்பியுங்கள் — கோரிக்கைகள் உங்கள் பெயரில் வர வேண்டும்; மின் சேவை இணைப்பையும், இருக்கும் இடத்தில் தண்ணீர் மற்றும் கழிவுநீர் இணைப்பையும் மாற்றுங்கள். இவை ஒவ்வொன்றும் தனித் தனி விண்ணப்பம், அதன் சொந்த படிவம் மற்றும் சான்றுத் தேவைகளுடன்; விற்பவர் இன்னும் தொடர்பு கொள்ளக்கூடியவராகவும் ஒத்துழைப்பவராகவும் இருக்கும் இப்போது முடிப்பது, இரண்டு ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு முடிப்பதை விட மிக எளிது.

இறுதியாக, கோப்பை ஒழுங்கமையுங்கள். பதிவு செய்யப்பட்ட கிரயப் பத்திரம், முந்தைய உரிமைப் பத்திரங்கள், வில்லங்கச் சான்றிதழ், இருந்தால் அனுமதிக்கப்பட்ட திட்டம், வரி ரசீதுகள், பெயர் மாற்று ஆணை ஆகியவற்றை ஒன்றாக வையுங்கள்; ஸ்கேன் செய்த நகல்களைத் தனியாகச் சேமியுங்கள். இந்தக் கோப்பை அடுத்து பரிசோதிக்கப் போவது உங்கள் வாங்குபவரின் வழக்கறிஞர் அல்லது உங்கள் வங்கியின் வழக்கறிஞர்; அந்தக் கட்டத்தில் முழுமையான கோப்பு உண்மையான பணத்திற்குத் தகுதியானது.