Cracks in a new flat? RERA gives you five years of free repairs from the builderபுதிய ஃபிளாட்டில் விரிசலா? RERA உங்களுக்கு பில்டரிடமிருந்து ஐந்தாண்டு இலவசப் பழுதுபார்ப்பைத் தருகிறது

Section 14(3) addresses the situation where a defect in the building comes to light after the buyer has taken possession. It provides that if any structural defect, or any defect in workmanship, quality or provision of services, is brought to the promoter's notice within five years from the date of handing over possession, the promoter must rectify it without further charge.

Two features make the provision useful. It is not limited to the structure — poor workmanship and failures in the services provided are covered, which brings in plumbing, waterproofing, electrical work and the common amenities that were promised. And rectification is at the promoter's cost, so the owner is not being offered a contribution.

The Act also provides consequences where the promoter fails to rectify: the allottee becomes entitled to compensation in the manner the Act sets out. That backstop is what gives the written notice its force, because a promoter who ignores it is not simply declining a favour.

வாங்குபவர் உடைமையைப் பெற்ற பிறகு கட்டிடத்தில் ஒரு குறைபாடு வெளிச்சத்திற்கு வரும் நிலையை பிரிவு 14(3) கையாள்கிறது. உடைமையை ஒப்படைத்த தேதியிலிருந்து ஐந்து ஆண்டுகளுக்குள், ஏதேனும் கட்டமைப்புக் குறைபாடு, அல்லது வேலைப்பாடு, தரம், சேவை வழங்கலில் ஏதேனும் குறைபாடு விளம்பரதாரரின் கவனத்திற்குக் கொண்டுவரப்பட்டால், கூடுதல் கட்டணமின்றி அதை விளம்பரதாரர் சரிசெய்ய வேண்டும் என்று அது வழங்குகிறது.

இரு அம்சங்கள் இந்த விதியைப் பயனுள்ளதாக்குகின்றன. இது கட்டமைப்புக்கு மட்டும் வரம்பிடப்படவில்லை — மோசமான வேலைப்பாடும் வழங்கப்பட்ட சேவைகளில் உள்ள தோல்விகளும் உள்ளடக்கப்படுகின்றன; இது குழாய்ப்பணி, நீர்ப்புகா வேலை, மின் வேலை, வாக்குறுதி அளிக்கப்பட்ட பொது வசதிகள் ஆகியவற்றைக் கொண்டுவருகிறது. மேலும் சரிசெய்தல் விளம்பரதாரரின் செலவில்; எனவே உரிமையாளருக்கு ஒரு பங்களிப்பு வழங்கப்படவில்லை.

விளம்பரதாரர் சரிசெய்யத் தவறினால் விளைவுகளையும் சட்டம் வழங்குகிறது: சட்டம் நிர்ணயிக்கும் முறையில் ஒதுக்கப்பட்டவருக்கு இழப்பீடு பெறும் உரிமை கிடைக்கிறது. அந்தப் பின்புலமே எழுத்துப்பூர்வ அறிவிப்புக்கு வலிமையைத் தருகிறது — ஏனெனில் அதைப் புறக்கணிக்கும் விளம்பரதாரர் வெறுமனே ஓர் உதவியை மறுப்பவர் அல்ல.

The five years run from the date possession was handed over. Establish that date from your possession letter, the handover checklist or the correspondence, and keep it with the file — a claim made in year five turns on being able to prove the start point, and promoters do contest it.

Not everything is covered. Ordinary wear and tear from use is not a defect. Damage the occupant caused, or that followed from an alteration the owner made — chasing walls, removing a section for a new opening, changing the plumbing layout — falls outside, and a promoter will look for exactly that. Keeping a record of what you changed and when protects the rest of the claim.

There is also a practical boundary between a defect and a design choice you dislike. A finish that is poorer than the sample flat may be a quality issue; a layout that matches the sanctioned plan but not your expectation is not. The stronger claims are the ones where something has failed rather than disappointed.

ஐந்து ஆண்டுகள் உடைமை ஒப்படைக்கப்பட்ட தேதியிலிருந்து ஓடுகின்றன. உங்கள் உடைமைக் கடிதம், ஒப்படைப்புச் சரிபார்ப்புப் பட்டியல் அல்லது கடிதப் பரிமாற்றத்திலிருந்து அந்தத் தேதியை நிலைநாட்டி, கோப்புடன் வையுங்கள் — ஐந்தாம் ஆண்டில் செய்யப்படும் உரிமைகோரல் தொடக்கப் புள்ளியை நிரூபிக்கும் திறனைச் சார்ந்தது; விளம்பரதாரர்கள் அதை மறுக்கிறார்கள்.

எல்லாம் உள்ளடக்கப்படவில்லை. பயன்பாட்டால் ஏற்படும் சாதாரண தேய்மானம் குறைபாடு அல்ல. குடியிருப்பாளர் ஏற்படுத்திய சேதம், அல்லது உரிமையாளர் செய்த மாற்றத்தால் தொடர்ந்த சேதம் — சுவர்களைக் குடைவது, புதிய திறப்புக்காக ஒரு பகுதியை அகற்றுவது, குழாய் அமைப்பை மாற்றுவது — வெளியே விழுகிறது; விளம்பரதாரர் சரியாக அதையே தேடுவார். நீங்கள் எதை எப்போது மாற்றினீர்கள் என்ற பதிவை வைத்திருப்பது மீதி உரிமைகோரலைப் பாதுகாக்கிறது.

குறைபாட்டுக்கும் உங்களுக்குப் பிடிக்காத வடிவமைப்புத் தேர்வுக்கும் இடையே நடைமுறை எல்லையும் உண்டு. மாதிரி ஃபிளாட்டை விட மோசமான முடிவுப் பணி ஒரு தரப் பிரச்சனையாக இருக்கலாம்; அனுமதிக்கப்பட்ட திட்டத்துடன் பொருந்தி உங்கள் எதிர்பார்ப்புடன் பொருந்தாத அமைப்பு அல்ல. ஏமாற்றியதை விட ஏதோ ஒன்று தோல்வியடைந்த உரிமைகோரல்களே வலிமையானவை.

Start with written notice to the promoter describing each defect specifically — location, when it appeared, how it has progressed. Email or a letter with acknowledgement, not a phone call or a message to a site engineer. The date of that notice is what establishes that the defect was raised within the five years, and vague complaints are the easiest to deny later.

Support it with evidence. Dated photographs taken over time show progression, which distinguishes a live structural movement from a cosmetic mark. For anything that might be structural — diagonal cracking at corners, cracks that widen, spalling concrete with exposed reinforcement, visible settlement — obtain a report from a qualified structural engineer. That report is what turns an argument about appearance into a finding about performance.

Where several flats have the same problem, act together. A promoter can wear down one owner; a documented set of complaints from an association across multiple units is harder to characterise as an isolated grievance, and the cost of a joint engineer's report is shared.

ஒவ்வொரு குறைபாட்டையும் குறிப்பாக விவரித்து — இடம், எப்போது தோன்றியது, எப்படி முன்னேறியுள்ளது — விளம்பரதாரருக்கு எழுத்துப்பூர்வ அறிவிப்புடன் தொடங்குங்கள். தொலைபேசி அழைப்போ தள பொறியாளருக்கான செய்தியோ அல்ல, ஒப்புகையுடன் கூடிய மின்னஞ்சல் அல்லது கடிதம். அந்த அறிவிப்பின் தேதிதான் ஐந்தாண்டுகளுக்குள் குறைபாடு எழுப்பப்பட்டது என்பதை நிலைநாட்டுகிறது; தெளிவற்ற புகார்களை பின்னர் மறுப்பது எளிது.

சான்றுடன் அதை ஆதரியுங்கள். காலப்போக்கில் எடுக்கப்பட்ட தேதியிட்ட புகைப்படங்கள் முன்னேற்றத்தைக் காட்டுகின்றன; இது உயிருள்ள கட்டமைப்பு அசைவை அழகியல் அடையாளத்திலிருந்து வேறுபடுத்துகிறது. கட்டமைப்புசார்ந்ததாக இருக்கக்கூடிய எதற்கும் — மூலைகளில் குறுக்கு விரிசல், அகலமாகும் விரிசல்கள், கம்பி வெளித்தெரியும் உதிரும் கான்கிரீட், தெரியும் உள்வாங்குதல் — தகுதியான கட்டமைப்புப் பொறியாளரிடமிருந்து அறிக்கை பெறுங்கள். தோற்றம் குறித்த வாதத்தை செயல்திறன் குறித்த கண்டுபிடிப்பாக மாற்றுவது அந்த அறிக்கையே.

பல ஃபிளாட்டுகளில் அதே பிரச்சனை இருந்தால், ஒன்றாகச் செயல்படுங்கள். ஒரு உரிமையாளரை விளம்பரதாரர் சோர்வடையச் செய்யலாம்; பல குடியிருப்புகளிலிருந்து சங்கத்தின் ஆவணப்படுத்தப்பட்ட புகார்த் தொகுப்பை தனிமைப்பட்ட குறையாகச் சித்தரிப்பது கடினம்; கூட்டுப் பொறியாளர் அறிக்கையின் செலவும் பகிரப்படுகிறது.

The escalation route is the state real estate regulatory authority. A complaint is filed against the promoter in respect of the project, and the authority can direct rectification and deal with compensation as the Act provides. Proceedings are designed to be accessible, and an association can pursue a complaint for common areas.

Two practical points decide these cases. The first is whether the project is registered under the Act and whether your unit falls within its scope — check the project's registration on the state authority's portal, since that is also where the promoter's declarations and approved plans are published. The second is the quality of the paper trail: dated notices, photographs and an engineer's opinion, against a promoter's assertion that the cracks are cosmetic.

Do not wait for the fifth year. Defects that are reported early are cheaper to fix, easier to attribute to construction rather than to years of use, and far less likely to run into a dispute about whether notice was given in time. The right moment to raise a crack is when you first see it.

மேல்முறையீட்டு வழி மாநில ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம். திட்டம் தொடர்பாக விளம்பரதாரருக்கு எதிராகப் புகார் தாக்கல் செய்யப்படுகிறது; ஆணையம் சரிசெய்யுமாறு உத்தரவிடலாம், சட்டம் வழங்குவதுபோல் இழப்பீட்டைக் கையாளலாம். நடவடிக்கைகள் அணுகக்கூடியதாக வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளன; பொதுப் பகுதிகளுக்கான புகாரைச் சங்கம் தொடரலாம்.

இரு நடைமுறைப் புள்ளிகள் இந்த வழக்குகளைத் தீர்மானிக்கின்றன. முதலாவது: திட்டம் சட்டத்தின் கீழ் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளதா, உங்கள் குடியிருப்பு அதன் எல்லைக்குள் வருகிறதா — மாநில ஆணையத்தின் போர்ட்டலில் திட்டப் பதிவைச் சரிபாருங்கள்; விளம்பரதாரரின் அறிவிப்புகளும் அனுமதிக்கப்பட்ட திட்டங்களும் வெளியிடப்படும் இடமும் அதுவே. இரண்டாவது: ஆவணத் தடத்தின் தரம் — தேதியிட்ட அறிவிப்புகள், புகைப்படங்கள், பொறியாளர் கருத்து; விரிசல்கள் அழகியல் சார்ந்தவை என்ற விளம்பரதாரரின் கூற்றுக்கு எதிராக.

ஐந்தாம் ஆண்டுக்காகக் காத்திருக்காதீர்கள். ஆரம்பத்தில் தெரிவிக்கப்படும் குறைபாடுகளைச் சரிசெய்வது மலிவானது, பல ஆண்டு பயன்பாட்டுக்குப் பதிலாகக் கட்டுமானத்திற்குக் காரணம் காட்டுவது எளிது, அறிவிப்பு சரியான நேரத்தில் தரப்பட்டதா என்ற தகராறில் சிக்கும் வாய்ப்பு மிகக் குறைவு. ஒரு விரிசலை எழுப்ப சரியான தருணம், நீங்கள் அதை முதலில் காணும்போதே.