Patta is not proof of ownership: what actually decides who owns the landபட்டா உரிமைக்கான சான்று அல்ல: நிலத்தின் உரிமையாளரை உண்மையில் தீர்மானிப்பது எது

A patta is an account maintained by the revenue administration. It links a survey number and extent to a person, and its administrative purpose is to identify who the state will look to for land tax and who is recognised as being in possession. It is a genuinely useful document, and no careful purchase skips it — but it answers a narrower question than most buyers think.

The record is created and updated on application. When land changes hands, the buyer applies for transfer of patta and produces the registered deed. The revenue officer's role is to satisfy himself that the applicant's claim is supported, and to mutate the record accordingly. He is not conducting a title investigation, and he does not adjudicate competing claims of ownership.

That is why a patta can be perfectly genuine and still not settle the question you are asking. It tells you the revenue records recognise this person in respect of this survey number. It does not tell you that the person's title is good, that no one else has a claim, or that the land is unencumbered.

பட்டா என்பது வருவாய் நிர்வாகத்தால் பராமரிக்கப்படும் ஒரு கணக்கு. இது ஒரு புல எண்ணையும் பரப்பையும் ஒரு நபருடன் இணைக்கிறது; நில வரிக்காக அரசு யாரை நாடும், யார் ஆக்கிரமிப்பில் இருப்பதாக அங்கீகரிக்கப்படுகிறார் என்பதை அடையாளம் காண்பதே அதன் நிர்வாக நோக்கம். இது உண்மையிலேயே பயனுள்ள ஆவணம்; கவனமான எந்த வாங்குதலும் அதைத் தவிர்ப்பதில்லை — ஆனால் பெரும்பாலான வாங்குபவர்கள் நினைப்பதை விடக் குறுகிய கேள்விக்கே அது பதிலளிக்கிறது.

இந்தப் பதிவு விண்ணப்பத்தின் பேரில் உருவாக்கப்பட்டு புதுப்பிக்கப்படுகிறது. நிலம் கைமாறும்போது, வாங்குபவர் பட்டா மாற்றத்திற்கு விண்ணப்பித்து, பதிவு செய்யப்பட்ட பத்திரத்தைச் சமர்ப்பிக்கிறார். விண்ணப்பதாரரின் உரிமைகோரல் ஆதரிக்கப்படுகிறதா என்பதில் திருப்தி அடைந்து, அதற்கேற்பப் பதிவை மாற்றுவதே வருவாய் அதிகாரியின் பங்கு. அவர் உரிமை விசாரணை நடத்துவதில்லை; போட்டியிடும் உரிமைக் கோரிக்கைகளைத் தீர்ப்பதில்லை.

அதனால்தான் ஒரு பட்டா முற்றிலும் உண்மையானதாக இருந்தும், நீங்கள் கேட்கும் கேள்வியைத் தீர்க்காமல் இருக்க முடியும். இந்தப் புல எண் தொடர்பாக இந்த நபரை வருவாய்ப் பதிவுகள் அங்கீகரிக்கின்றன என்பதை அது சொல்கிறது. அந்த நபரின் உரிமை நல்லது என்றோ, வேறு யாருக்கும் உரிமைகோரல் இல்லை என்றோ, நிலம் வில்லங்கமற்றது என்றோ அது சொல்லவில்லை.

Title to immovable property passes by a registered instrument — typically a sale deed, but equally a gift deed, a settlement deed, a partition deed or a decree of court. Registration under the Registration Act gives that instrument public effect. Everything else in the file describes or reflects the title; only the instrument creates it.

Because title passes down a chain, a single deed proves less than the chain does. The seller's deed shows how they acquired it, and their predecessor's deed shows how that person acquired it, and so on. A break, a gap, an unregistered link or an oral partition anywhere in that chain is a defect that survives every subsequent transfer, including the one to you.

The Supreme Court has held repeatedly that entries in revenue records do not create or extinguish title — they are relevant to possession and are admissible as evidence, but they cannot override a registered instrument. That is the legal reason a patta cannot do the work buyers ask of it.

அசையா சொத்தின் உரிமை பதிவு செய்யப்பட்ட ஆவணத்தால் கைமாறுகிறது — பொதுவாக கிரயப் பத்திரம், அதேபோல் தானப் பத்திரம், தீர்வுப் பத்திரம், பாகப்பிரிவினைப் பத்திரம் அல்லது நீதிமன்ற ஆணை. பதிவுச் சட்டத்தின் கீழான பதிவு அந்த ஆவணத்திற்குப் பொது விளைவை அளிக்கிறது. கோப்பில் உள்ள மற்ற அனைத்தும் உரிமையை விவரிக்கின்றன அல்லது பிரதிபலிக்கின்றன; ஆவணம் மட்டுமே அதை உருவாக்குகிறது.

உரிமை ஒரு தொடர் வழியாக இறங்குவதால், ஒற்றைப் பத்திரம் தொடரை விடக் குறைவாகவே நிரூபிக்கிறது. விற்பவரின் பத்திரம் அவர் எப்படிப் பெற்றார் என்பதைக் காட்டுகிறது; அவருக்கு முந்தையவரின் பத்திரம் அந்த நபர் எப்படிப் பெற்றார் என்பதைக் காட்டுகிறது; இப்படியே. அந்தத் தொடரில் எங்கேனும் ஒரு முறிவு, இடைவெளி, பதிவு செய்யப்படாத இணைப்பு அல்லது வாய்மொழிப் பாகப்பிரிவினை இருந்தால், அது ஒரு குறைபாடு — அது தொடர்ந்து வரும் ஒவ்வொரு மாற்றத்திலும், உங்களுக்கான மாற்றத்திலும் தொடர்ந்து நிலைக்கும்.

வருவாய்ப் பதிவுகளில் உள்ள உள்ளீடுகள் உரிமையை உருவாக்கவோ அழிக்கவோ இல்லை என்று உச்ச நீதிமன்றம் மீண்டும் மீண்டும் தீர்ப்பளித்துள்ளது — அவை ஆக்கிரமிப்புக்குப் பொருத்தமானவை, சாட்சியாக ஏற்கத்தக்கவை, ஆனால் பதிவு செய்யப்பட்ட ஆவணத்தை மீற முடியாது. வாங்குபவர்கள் பட்டாவிடம் எதிர்பார்க்கும் வேலையை அது செய்ய முடியாததற்கு இதுவே சட்டக் காரணம்.

The most common pattern is an unregistered family arrangement. Siblings divide inherited land among themselves on a plain paper or by understanding, each takes possession of a portion, and each applies for and receives patta for what he holds. The revenue record now looks orderly. But an unregistered partition of immovable property does not transfer title, so every sibling's undivided share technically survives — and any of them, or their children, can assert it later.

A second pattern is patta obtained on a defective or forged instrument. The revenue office works from the documents produced to it; if a fabricated deed or a power of attorney that was never valid was accepted at the time, the resulting patta is genuine in form and worthless as proof of good title.

A third is extent mismatch. The patta may show an extent that does not match the deed, or the survey number may have been subdivided since. Where the paper says one thing and the field measurement says another, what you are buying is a dispute, not a plot.

மிகவும் பொதுவான முறை பதிவு செய்யப்படாத குடும்ப ஏற்பாடு. சகோதரர்கள் மரபுரிமை நிலத்தைத் தங்களுக்குள் வெற்றுத்தாளிலோ புரிதலின் பேரிலோ பிரித்துக்கொள்கிறார்கள், ஒவ்வொருவரும் ஒரு பகுதியை ஆக்கிரமிக்கிறார்கள், ஒவ்வொருவரும் தான் வைத்திருப்பதற்குப் பட்டா பெறுகிறார்கள். வருவாய்ப் பதிவு இப்போது ஒழுங்காகத் தெரிகிறது. ஆனால் அசையா சொத்தின் பதிவு செய்யப்படாத பாகப்பிரிவினை உரிமையை மாற்றுவதில்லை; எனவே ஒவ்வொரு சகோதரரின் பிரிக்கப்படாத பங்கும் தொழில்நுட்ப ரீதியாக நீடிக்கிறது — அவர்களில் யாரும், அல்லது அவர்களின் பிள்ளைகள், பின்னர் அதை உரிமை கோரலாம்.

இரண்டாவது முறை: குறைபாடுள்ள அல்லது போலி ஆவணத்தின் அடிப்படையில் பெறப்பட்ட பட்டா. வருவாய் அலுவலகம் தன்னிடம் சமர்ப்பிக்கப்பட்ட ஆவணங்களைக் கொண்டே செயல்படுகிறது; அப்போது ஒரு புனையப்பட்ட பத்திரமோ ஒருபோதும் செல்லுபடியாகாத அதிகாரப் பத்திரமோ ஏற்கப்பட்டிருந்தால், விளைந்த பட்டா வடிவத்தில் உண்மையானது, நல்ல உரிமைக்கான சான்றாக மதிப்பற்றது.

மூன்றாவது பரப்பு முரண்பாடு. பட்டா காட்டும் பரப்பு பத்திரத்துடன் பொருந்தாமல் இருக்கலாம், அல்லது புல எண் அதன் பிறகு உட்பிரிக்கப்பட்டிருக்கலாம். காகிதம் ஒன்று சொல்லி, நிலத்தின் அளவீடு வேறொன்று சொன்னால், நீங்கள் வாங்குவது மனை அல்ல — தகராறு.

Start with the deed the seller proposes to execute in your favour and work backwards through the parent documents. You are looking for an unbroken chain of registered instruments, each one accounting for how the land moved from the previous holder, ideally covering thirty years. Where the chain passes through inheritance, look for the succession to be documented rather than assumed.

Next take the encumbrance certificate from the registration department for the whole of that period, not the convenient recent slice a seller usually offers. The EC lists registered transactions against the property — sales, mortgages, court attachments — and it is where a subsisting bank charge or an earlier sale of the same land shows up.

Only then bring in patta, chitta and the FMB sketch, and use them for what they are good at: confirming that the revenue position and the physical extent line up with the deed. If the patta contradicts the deed chain, the deed chain governs, and the contradiction is itself the finding. And engage an advocate to give a written opinion — the fee is trivial against the sum at stake, and a bank will insist on one anyway.

விற்பவர் உங்கள் பெயரில் எழுதித் தரவிருக்கும் பத்திரத்திலிருந்து தொடங்கி, மூல ஆவணங்கள் வழியாகப் பின்னோக்கிச் செல்லுங்கள். பதிவு செய்யப்பட்ட ஆவணங்களின் முறியாத தொடரை நீங்கள் தேடுகிறீர்கள் — ஒவ்வொன்றும் முந்தைய உரிமையாளரிடமிருந்து நிலம் எப்படி நகர்ந்தது என்பதை விளக்க வேண்டும், சிறப்பாக முப்பது ஆண்டுகளை உள்ளடக்க வேண்டும். தொடர் வாரிசுரிமை வழியாகச் செல்லும் இடத்தில், வாரிசுரிமை ஊகிக்கப்படாமல் ஆவணப்படுத்தப்பட்டுள்ளதா எனப் பாருங்கள்.

அடுத்து, பதிவுத் துறையிடமிருந்து அந்த முழுக் காலத்திற்குமான வில்லங்கச் சான்றிதழைப் பெறுங்கள் — விற்பவர் வழக்கமாகத் தரும் வசதியான சமீபத்தியப் பகுதியை அல்ல. EC சொத்துக்கு எதிரான பதிவு செய்யப்பட்ட பரிவர்த்தனைகளைப் பட்டியலிடுகிறது — விற்பனைகள், அடமானங்கள், நீதிமன்ற இணைப்புகள் — நிலுவையில் உள்ள வங்கிக் கடன்பொறுப்போ அதே நிலத்தின் முந்தைய விற்பனையோ வெளிப்படுவது இங்குதான்.

அதன் பிறகுதான் பட்டா, சிட்டா, FMB ஸ்கெட்ச் ஆகியவற்றைக் கொண்டுவாருங்கள்; அவை சிறந்து விளங்குவதற்குப் பயன்படுத்துங்கள்: வருவாய் நிலையும் இயற்பியல் பரப்பும் பத்திரத்துடன் ஒத்துப்போகின்றனவா என்பதை உறுதிப்படுத்த. பட்டா பத்திரத் தொடருக்கு முரணாக இருந்தால், பத்திரத் தொடரே ஆளும்; அந்த முரண்பாடே ஒரு கண்டுபிடிப்பு. மேலும் எழுத்துப்பூர்வ கருத்து தர வழக்கறிஞரை நியமியுங்கள் — பணயத்தில் உள்ள தொகைக்கு எதிராகக் கட்டணம் மிகச் சிறியது, எப்படியும் வங்கி ஒன்றை வலியுறுத்தும்.