Sale agreement vs construction agreement: the split-contract trapவிற்பனை ஒப்பந்தம் vs கட்டுமான ஒப்பந்தம்: பிரிக்கப்பட்ட ஒப்பந்த வலை

In an apartment purchase you are buying two different things. The land under the building cannot be divided physically, so you get an undivided share in it, proportionate to your flat. That is immovable property and moves by a registered sale document. The flat itself does not exist yet; it is something the builder agrees to construct for you, which is a works contract.

Splitting the transaction reflects that reality, and it also changes the tax and stamp duty position, since duty on the land component and the taxation of the construction component are computed differently. That is legitimate, and every large developer does it.

The problem arises when the split is used to move risk onto you. The builder registers the land agreement — securing their money and your obligation — while keeping the construction agreement unregistered, vaguely specified, and silent on what happens if the building is late, changed or never finished.

அடுக்குமாடி வாங்கும்போது நீங்கள் இரண்டு வெவ்வேறு பொருட்களை வாங்குகிறீர்கள். கட்டிடத்தின் கீழுள்ள நிலத்தை உடல்ரீதியாகப் பிரிக்க முடியாது; எனவே உங்கள் வீட்டின் விகிதத்திற்கேற்ப அதில் பிரிக்கப்படாத பங்கு கிடைக்கிறது. அது அசையா சொத்து; பதிவு செய்யப்பட்ட விற்பனை ஆவணத்தால் மாறுகிறது. வீடு இன்னும் இல்லை; அதை உங்களுக்காகக் கட்டித் தருவதாக பில்டர் ஒப்புக்கொள்கிறார் — அது ஒரு பணி ஒப்பந்தம்.

பரிவர்த்தனையைப் பிரிப்பது இந்த யதார்த்தத்தைப் பிரதிபலிக்கிறது; வரி மற்றும் முத்திரைத் தீர்வை நிலையையும் மாற்றுகிறது — நிலப் பகுதிக்கான தீர்வையும், கட்டுமானப் பகுதிக்கான வரியும் வெவ்வேறு முறையில் கணக்கிடப்படுகின்றன. இது முறையானது; ஒவ்வொரு பெரிய டெவலப்பரும் இதைச் செய்கிறார்.

பிரிவினை அபாயத்தை உங்கள் மீது தள்ளப் பயன்படுத்தப்படும்போதே பிரச்சினை. பில்டர் நில ஒப்பந்தத்தைப் பதிவு செய்கிறார் — தன் பணத்தையும் உங்கள் கடமையையும் உறுதி செய்கிறார் — ஆனால் கட்டுமான ஒப்பந்தத்தை பதிவு செய்யாமல், தெளிவற்ற விவரக்குறிப்புகளுடன், கட்டிடம் தாமதமானால், மாற்றப்பட்டால், அல்லது முடிக்கப்படாவிட்டால் என்ன என்பதைப் பற்றி மௌனமாக வைத்திருக்கிறார்.

The undivided share must be stated as a specific extent — so many square feet out of the total, with the total extent and the total number of flats disclosed so you can check the arithmetic. A UDS quoted only as a percentage, without the underlying numbers, is not verifiable.

The land description must carry the survey numbers, boundaries and the approval reference for the project. The agreement should recite that the land is free from encumbrance and attach the title documents, and it should name the approving authority and the permit number for the building.

Check that the seller of the UDS is the person who actually owns the land. In joint development projects the landowner and the builder are different parties, and the builder sells your UDS under a development agreement and power of attorney. Read that development agreement — it defines what the builder is entitled to sell.

பிரிக்கப்படாத பங்கு ஒரு குறிப்பிட்ட அளவாகக் குறிப்பிடப்பட வேண்டும் — மொத்தத்தில் இத்தனை சதுர அடி; மொத்தப் பரப்பும் மொத்த வீடுகளின் எண்ணிக்கையும் வெளிப்படுத்தப்பட வேண்டும், நீங்கள் கணக்கைச் சரிபார்க்க. அடிப்படை எண்கள் இல்லாமல் சதவீதமாக மட்டும் சொல்லப்படும் UDS-ஐ சரிபார்க்க முடியாது.

நில விவரத்தில் புல எண்கள், எல்லைகள், திட்டத்திற்கான அனுமதிக் குறிப்பு இருக்க வேண்டும். நிலம் வில்லங்கமற்றது என்று ஒப்பந்தம் குறிப்பிட வேண்டும், உரிமை ஆவணங்களை இணைக்க வேண்டும்; கட்டிடத்திற்கான அனுமதி வழங்கிய அமைப்பையும் அனுமதி எண்ணையும் குறிப்பிட வேண்டும்.

UDS-ஐ விற்பவர், உண்மையில் நிலத்திற்கு உரிமையாளரா என்பதைச் சரிபாருங்கள். கூட்டு வளர்ச்சித் திட்டங்களில் நில உரிமையாளரும் பில்டரும் வெவ்வேறு தரப்பினர்; வளர்ச்சி ஒப்பந்தம் மற்றும் அதிகாரப் பத்திரத்தின் கீழ் பில்டர் உங்கள் UDS-ஐ விற்கிறார். அந்த வளர்ச்சி ஒப்பந்தத்தைப் படியுங்கள் — பில்டர் எதை விற்க உரிமை பெற்றுள்ளார் என்பதை அதுவே வரையறுக்கிறது.

Specifications must be an annexure, not adjectives. 'Premium vitrified tiles' means nothing; a brand, size, grade and where it is used means something. The same goes for cement grade, steel, wiring, sanitary ware, lift make and generator backup. Anything left as 'or equivalent' will be substituted downward.

The payment schedule must follow verifiable milestones — foundation complete, each floor slab cast, brickwork, plastering, flooring, handover. Time-linked instalments transfer the entire risk of delay to you, because you keep paying while nothing rises.

The carpet area, built-up area and super built-up area should each be stated separately, with the loading disclosed. You are paying per square foot of something; the agreement should make plain which something.

Finally, the delay clause. It should provide compensation payable to you at a stated rate per month of delay beyond the promised date, mirroring the penalty you pay for late instalments. A one-sided penalty clause tells you exactly how the relationship will run.

விவரக்குறிப்புகள் அடைமொழிகளாக அல்ல, இணைப்பாக இருக்க வேண்டும். 'ப்ரீமியம் விட்ரிஃபைடு டைல்ஸ்' என்பது எதையும் குறிக்காது; பிராண்ட், அளவு, தரம், எங்கு பயன்படுத்தப்படுகிறது என்பது ஏதோ ஒன்றைக் குறிக்கிறது. சிமெண்ட் தரம், இரும்பு, வயரிங், சானிட்டரி பொருட்கள், லிஃப்ட் நிறுவனம், ஜெனரேட்டர் ஆகியவற்றுக்கும் இதுவே. 'அல்லது அதற்கு இணையானது' என விடப்படும் எதுவும் தரம் குறைந்ததாக மாற்றப்படும்.

தவணை அட்டவணை சரிபார்க்கக்கூடிய மைல்கற்களைப் பின்பற்ற வேண்டும் — அடித்தளம் முடிவு, ஒவ்வொரு தள ஸ்லாப், செங்கல் வேலை, பூச்சு, தரை, ஒப்படைப்பு. காலத்தை அடிப்படையாகக் கொண்ட தவணைகள், தாமதத்தின் முழு அபாயத்தையும் உங்கள் மீது மாற்றுகின்றன — எதுவும் எழாமலேயே நீங்கள் பணம் கட்டிக்கொண்டிருப்பீர்கள்.

கார்பெட் ஏரியா, பில்ட்-அப் ஏரியா, சூப்பர் பில்ட்-அப் ஏரியா ஆகியவை தனித்தனியாகக் குறிப்பிடப்பட வேண்டும்; லோடிங் வெளிப்படுத்தப்பட வேண்டும். நீங்கள் ஏதோ ஒன்றின் சதுர அடிக்குப் பணம் கட்டுகிறீர்கள்; அது எது என்பதை ஒப்பந்தம் தெளிவாகச் சொல்ல வேண்டும்.

இறுதியாக, தாமத விதி. வாக்குறுதியளித்த தேதிக்குப் பிறகு ஒவ்வொரு மாதத் தாமதத்திற்கும் உங்களுக்குச் செலுத்த வேண்டிய இழப்பீட்டை, குறிப்பிட்ட விகிதத்தில் அது வழங்க வேண்டும் — தாமதமான தவணைக்கு நீங்கள் செலுத்தும் அபராதத்தைப் போலவே. ஒருதலைப்பட்ச அபராத விதி, இந்த உறவு எப்படி நடக்கும் என்பதைத் துல்லியமாகச் சொல்லிவிடும்.

Projects above the prescribed size threshold must be registered with the state real estate regulator before they can be advertised or sold. Registration brings obligations that work in your favour: disclosure of approvals and the project timeline, a separate account into which a defined share of buyer money must go and be used only for that project, and a defined process for complaints.

Check the regulator's portal for the project registration number, the approved plans, the promised completion date and any complaints filed. This is public information and takes minutes. A builder who cannot give you a registration number for a project that requires one has already told you something important.

RERA also gives you a forum. Disputes about delay, deviation from the sanctioned plan, or refusal to hand over can be taken to the authority rather than starting in a civil court, and orders can include interest and compensation. It is not a guarantee of a good outcome, but it changes the balance of leverage considerably from what it was a decade ago.

நிர்ணயிக்கப்பட்ட அளவுக்கு மேலான திட்டங்கள், விளம்பரப்படுத்தவோ விற்கவோ முன், மாநில ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். இந்தப் பதிவு உங்களுக்குச் சாதகமான கடமைகளைக் கொண்டுவருகிறது: அனுமதிகள் மற்றும் திட்ட காலவரிசை வெளிப்படுத்தல்; வாங்குபவரின் பணத்தில் குறிப்பிட்ட பங்கு செல்ல வேண்டிய, அந்தத் திட்டத்திற்கு மட்டுமே பயன்படுத்தப்பட வேண்டிய தனிக் கணக்கு; புகார்களுக்கான வரையறுக்கப்பட்ட நடைமுறை.

ஒழுங்குமுறை அமைப்பின் இணையதளத்தில் திட்டப் பதிவு எண், அங்கீகரிக்கப்பட்ட வரைபடங்கள், வாக்குறுதியளிக்கப்பட்ட முடிவுத் தேதி, தாக்கல் செய்யப்பட்ட புகார்கள் ஆகியவற்றைச் சரிபாருங்கள். இது பொதுத் தகவல்; சில நிமிடங்களே ஆகும். பதிவு தேவைப்படும் திட்டத்திற்கு பதிவு எண் தர முடியாத பில்டர், ஏற்கனவே முக்கியமான ஒன்றைச் சொல்லிவிட்டார்.

RERA உங்களுக்கு ஒரு மன்றத்தையும் தருகிறது. தாமதம், அங்கீகரிக்கப்பட்ட வரைபடத்திலிருந்து விலகல், ஒப்படைக்க மறுப்பு தொடர்பான தகராறுகளை, சிவில் நீதிமன்றத்தில் தொடங்காமல் ஆணையத்திடம் எடுத்துச் செல்லலாம்; உத்தரவுகளில் வட்டியும் இழப்பீடும் அடங்கலாம். இது நல்ல முடிவுக்கு உத்தரவாதம் அல்ல; ஆனால் பத்தாண்டுகளுக்கு முன் இருந்ததை விட வலிமைச் சமநிலையை கணிசமாக மாற்றுகிறது.