Seven documents to see before you pay a rupee of advanceஒரு ரூபாய் முன்பணம் கொடுப்பதற்கு முன் பார்க்க வேண்டிய ஏழு ஆவணங்கள்

The first document is the seller's own deed — the instrument under which he acquired the property, whether by sale, settlement, gift, partition or a decree. Read who the parties were, what extent was conveyed and on what date. This is the starting point rather than the answer.

The second is the set of parent deeds behind it, running back about thirty years. What you are checking is that every transfer in that period was by a registered instrument and that each seller in turn had received the property from the person before. A generation that appears without an acquisition is a gap, and gaps are where claims live.

The third is the encumbrance certificate covering the same period, obtained by you from TNREGINET rather than supplied by the seller. It shows registered mortgages, earlier sales, releases and attachments. Read the period on its face: a certificate covering five years tells you nothing about a charge created in the fifteenth.

முதல் ஆவணம் விற்பவரின் சொந்தப் பத்திரம் — விற்பனை, தீர்வு, தானம், பாகப்பிரிவினை அல்லது ஆணை எதுவாக இருந்தாலும், அவர் சொத்தைப் பெற்ற ஆவணம். தரப்பினர் யார், என்ன பரப்பு மாற்றப்பட்டது, எந்தத் தேதியில் என்பதைப் படியுங்கள். இது பதில் அல்ல, தொடக்கப் புள்ளி.

இரண்டாவது, அதற்குப் பின்னால் உள்ள மூலப் பத்திரங்களின் தொகுப்பு — சுமார் முப்பது ஆண்டுகள் பின்னோக்கி. அந்தக் காலத்தில் ஒவ்வொரு மாற்றமும் பதிவு செய்யப்பட்ட ஆவணத்தால் நடந்ததா, ஒவ்வொரு விற்பவரும் தமக்கு முந்தையவரிடமிருந்து சொத்தைப் பெற்றாரா என்பதைச் சரிபார்க்கிறீர்கள். ஈட்டல் இல்லாமல் தோன்றும் தலைமுறை ஒரு இடைவெளி; உரிமைகோரல்கள் வாழும் இடம் இடைவெளிகளே.

மூன்றாவது, அதே காலத்தை உள்ளடக்கிய வில்லங்கச் சான்றிதழ் — விற்பவர் வழங்குவதல்ல, TNREGINET-இலிருந்து நீங்கள் பெற்றது. பதிவு செய்யப்பட்ட அடமானங்கள், முந்தைய விற்பனைகள், விடுவிப்புகள், இணைப்புகளை அது காட்டுகிறது. அதன் முகப்பில் உள்ள காலத்தைப் படியுங்கள்: ஐந்து ஆண்டுகளை உள்ளடக்கிய சான்றிதழ், பதினைந்தாம் ஆண்டில் உருவாக்கப்பட்ட கடன்பொறுப்பு பற்றி எதையும் சொல்லாது.

The fourth is patta and chitta, downloaded by you from the Tamil Nadu e-Services portal. They confirm the revenue position — who is recognised in respect of the survey number — and the classification of the land as nanjai or punjai. Compare the extent shown against the deed; a mismatch is a finding, not a rounding.

The fifth is the FMB sketch for that survey number, which is the government's own dimensioned drawing of the parcel and its subdivisions. Set it against the layout sketch the seller gave you. A plot that exists on the seller's drawing but not as a numbered subdivision in the FMB is not yet a legal parcel.

These two answer a question the title documents cannot: whether the piece of ground you walked on is the piece of ground the papers describe. Buyers who verify title thoroughly and skip this step end up owning a well-documented dispute with a neighbour.

நான்காவது, தமிழ்நாடு இ-சேவைகள் போர்ட்டலிலிருந்து நீங்கள் பதிவிறக்கிய பட்டா மற்றும் சிட்டா. அவை வருவாய் நிலையை — புல எண் தொடர்பாக யார் அங்கீகரிக்கப்படுகிறார் — மற்றும் நிலம் நஞ்சையா புஞ்சையா என்ற வகைப்பாட்டை உறுதிப்படுத்துகின்றன. காட்டப்பட்ட பரப்பைப் பத்திரத்துடன் ஒப்பிடுங்கள்; முரண்பாடு ஒரு கண்டுபிடிப்பு, வட்டமிடுதல் அல்ல.

ஐந்தாவது, அந்தப் புல எண்ணுக்கான FMB ஸ்கெட்ச் — நிலத்திற்கும் அதன் உட்பிரிவுகளுக்குமான அரசின் சொந்த அளவுகளுடன் கூடிய வரைபடம். விற்பவர் தந்த லேஅவுட் ஸ்கெட்ச்சுக்கு எதிராக அதை வையுங்கள். விற்பவரின் வரைபடத்தில் இருந்து FMB-யில் எண்ணிடப்பட்ட உட்பிரிவாக இல்லாத மனை இன்னும் சட்டப்பூர்வ நிலம் அல்ல.

உரிமை ஆவணங்களால் முடியாத ஒரு கேள்விக்கு இவை இரண்டும் பதிலளிக்கின்றன: நீங்கள் நடந்த நிலத்துண்டுதான் காகிதங்கள் விவரிக்கும் நிலத்துண்டா என்பது. உரிமையை முழுமையாகச் சரிபார்த்து இந்தப் படியைத் தவிர்க்கும் வாங்குபவர்கள், அண்டை வீட்டாருடன் நன்கு ஆவணப்படுத்தப்பட்ட தகராறுக்கு உரிமையாளராகி முடிக்கிறார்கள்.

The sixth applies wherever the seller's title came through a death. You need the legal heir certificate identifying every heir, and then evidence that each of them has either joined the sale or executed a registered release. Daughters are heirs, and their shares are frequently assumed away in family arrangements rather than released — that assumption is the single most common defect in inherited property.

The seventh is the approval file, and its content depends on what you are buying. For a plot in a layout: the approved layout plan and its sanction number, verified with the DTCP, CMDA or local planning authority rather than accepted as a photocopy. For a built house: the approved building plan, the planning permission and the completion certificate. For agricultural land you intend to build on: the change of land use order.

Verification at source matters here more than anywhere else, because an approval number printed on a brochure costs nothing to invent. Authorities maintain records of what they sanctioned; ask them, and ask before the advance.

ஆறாவது, விற்பவரின் உரிமை ஒரு மரணத்தின் வழியாக வந்த இடங்களில் பொருந்தும். ஒவ்வொரு வாரிசையும் அடையாளம் காட்டும் சட்டப்பூர்வ வாரிசுச் சான்றிதழ் உங்களுக்குத் தேவை; பிறகு அவர்கள் ஒவ்வொருவரும் விற்பனையில் சேர்ந்துள்ளார்கள் அல்லது பதிவு செய்யப்பட்ட விடுவிப்பை எழுதியுள்ளார்கள் என்பதற்குச் சான்று தேவை. மகள்கள் வாரிசுகள்; குடும்ப ஏற்பாடுகளில் அவர்களின் பங்குகள் விடுவிக்கப்படுவதற்குப் பதிலாக அடிக்கடி ஊகித்து ஒதுக்கப்படுகின்றன — மரபுரிமைச் சொத்தில் மிகவும் பொதுவான குறைபாடு அந்த ஊகமே.

ஏழாவது அனுமதிக் கோப்பு; அதன் உள்ளடக்கம் நீங்கள் என்ன வாங்குகிறீர்கள் என்பதைப் பொறுத்தது. லேஅவுட்டில் ஒரு மனைக்கு: அனுமதிக்கப்பட்ட லேஅவுட் திட்டமும் அதன் அனுமதி எண்ணும் — நகலாக ஏற்காமல் DTCP, CMDA அல்லது உள்ளூர் திட்டமிடல் ஆணையத்திடம் சரிபார்க்கப்பட்டது. கட்டப்பட்ட வீட்டுக்கு: அனுமதிக்கப்பட்ட கட்டிடத் திட்டம், திட்ட அனுமதி, நிறைவுச் சான்றிதழ். நீங்கள் கட்ட எண்ணும் விவசாய நிலத்திற்கு: நில பயன்பாட்டு மாற்று ஆணை.

மூலத்தில் சரிபார்ப்பது வேறெங்கும் இல்லாத அளவுக்கு இங்கு முக்கியம் — ஏனெனில் துண்டறிக்கையில் அச்சிடப்பட்ட அனுமதி எண்ணைக் கண்டுபிடிக்க எதுவும் செலவாகாது. தாங்கள் அனுமதித்தவற்றின் பதிவுகளை ஆணையங்கள் பராமரிக்கின்றன; அவர்களிடம் கேளுங்கள் — முன்பணத்திற்கு முன் கேளுங்கள்.

Never pay an advance on a receipt. Put it in a written sale agreement that records the parties, the property with its survey number and extent, the total price, the advance paid, the balance and when it falls due, who bears stamp duty and registration charges, and what happens if either side does not perform.

The clause that matters most is the one making the transaction conditional on title. Say plainly that the balance is payable only after the buyer's advocate certifies the title, and that if the title opinion is adverse, or the seller cannot produce a required document or a co-owner's release within a stated period, the advance is refunded in full within a stated number of days.

Pay by traceable banking channel, never in cash, and take the seller's PAN. A traceable payment supports a refund claim and a cash payment does not. And keep the advance proportionate: a small advance secures the deal while your checks run, and it is the amount you can afford to argue about if a check fails.

ரசீதின் அடிப்படையில் ஒருபோதும் முன்பணம் செலுத்தாதீர்கள். எழுத்துப்பூர்வ விற்பனை ஒப்பந்தத்தில் வையுங்கள் — தரப்பினர், புல எண்ணும் பரப்பும் கொண்ட சொத்து, மொத்த விலை, செலுத்திய முன்பணம், மீதித் தொகையும் அது செலுத்த வேண்டிய நேரமும், முத்திரைத் தீர்வையையும் பதிவுக் கட்டணத்தையும் யார் ஏற்பது, ஏதேனும் ஒரு தரப்பு நிறைவேற்றாவிட்டால் என்ன நடக்கும் என்பதைப் பதிவு செய்யுங்கள்.

மிக முக்கியமான விதி, பரிவர்த்தனையை உரிமையைச் சார்ந்ததாக்குவது. தெளிவாகச் சொல்லுங்கள்: வாங்குபவரின் வழக்கறிஞர் உரிமையைச் சான்றளித்த பிறகே மீதித் தொகை செலுத்தப்படும்; உரிமைக் கருத்து எதிர்மறையாக இருந்தால், அல்லது குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் தேவையான ஆவணத்தையோ இணை உரிமையாளரின் விடுவிப்பையோ விற்பவர் தர முடியாவிட்டால், குறிப்பிட்ட நாட்களுக்குள் முன்பணம் முழுமையாகத் திரும்பத் தரப்படும்.

தடம் பிடிக்கக்கூடிய வங்கி வழியில் செலுத்துங்கள், ஒருபோதும் ரொக்கமாக அல்ல; விற்பவரின் PAN-ஐப் பெறுங்கள். தடம் பிடிக்கக்கூடிய கட்டணம் திரும்பப் பெறும் கோரிக்கையை ஆதரிக்கிறது, ரொக்கக் கட்டணம் ஆதரிப்பதில்லை. முன்பணத்தை விகிதாசாரமாக வையுங்கள்: உங்கள் சோதனைகள் நடக்கும்போது சிறு முன்பணம் ஒப்பந்தத்தைப் பாதுகாக்கிறது; சோதனை தோல்வியடைந்தால் வாதிட நீங்கள் தாங்கக்கூடிய தொகையும் அதுவே.